Pedir crédito pessoal para a entrada da casa: é possível?

Bancos não financiam todo o valor da casa. É preciso ter capitais próprios para cobrir entrada, além de impostos e outros custos.

A maioria das pessoas recorre ao banco para obter empréstimos destinados à aquisição de imóveis. No entanto, atualmente, as instituições financeiras oferecem apenas uma parcela do valor total da propriedade como crédito imobiliário, limitando-se a um máximo de 90%. Isso significa que é necessário possuir uma quantia considerável de dinheiro próprio para pagar a entrada, o que equivale a pelo menos 10% do valor da propriedade, além dos custos adicionais, como impostos. Para aqueles que não têm acesso a esses fundos, recorrer a um empréstimo pessoal para cobrir o valor da entrada pode ser uma opção a ser considerada. No entanto, é preciso avaliar se essa escolha é permitida e viável.

A prática de utilizar um empréstimo pessoal para pagar a entrada da casa não é permitida pelo Banco de Portugal (BdP). De acordo com o regulador, aqueles que desejam adquirir um crédito imobiliário onde o financiamento corresponde a 80% ou 90% do valor da propriedade (conhecido como rácio LTV – loan-to-value) devem possuir seus próprios recursos financeiros para cobrir a parte restante. O BdP implementou essa regra em 2018, como uma recomendação, como parte de um conjunto de medidas macroprudenciais que impõem limites aos novos empréstimos bancários, com o objetivo de reduzir os riscos financeiros para as famílias e evitar taxas de esforço excessivas:

Ao rácio LTV (loan-to-value), que corresponde à relação entre o montante do empréstimo imobiliário, com garantia hipotecária ou equivalente, e o valor do imóvel que serve como garantia para o empréstimo;
Ao rácio DSTI (debt service-to-income), que representa a relação entre os encargos mensais decorrentes do serviço da dívida, associados a todos os empréstimos do mutuário, e o seu rendimento mensal líquido de impostos e contribuições obrigatórias à Segurança Social;
e à maturidade do empréstimo.

Ignorar as normas estabelecidas pelo Banco de Portugal pode ter repercussões negativas. É comum algumas pessoas tentarem contornar a exigência de possuir capital próprio para a entrada na compra de uma casa, recorrendo a um empréstimo pessoal, mas esta estratégia pode levar ao indeferimento do pedido de crédito habitação. O resultado pode ser a impossibilidade de adquirir a propriedade e o pagamento de um empréstimo pessoal com juros elevados.

Mesmo para aqueles que conseguem obter aprovação para um crédito habitação e um crédito pessoal, existem vários riscos a considerar. Com o aumento das taxas de juros, que depois de vários anos em terreno negativo começaram a subir rapidamente, pagar as prestações de dois empréstimos pode tornar-se inviável e levar a problemas financeiros, incluindo o risco de incumprimento.

1% pediu crédito pessoal para dar entrada da casa em 2022

No último relatório de monitorização da medida macro prudencial sobre novos créditos aos consumidores, publicado em março de 2023, o Banco de Portugal relembra que, para evitar a utilização de crédito pessoal como forma de contornar as restrições ao rácio LTV, as instituições financeiras estabeleceram um conjunto de medidas de controlo, tais como:

a indicação em normativo interno da proibição deste tipo de operação;
a monitorização da concessão de crédito pessoal próxima da contratualização do crédito habitação;
e recolha de informação sobre a origem dos capitais próprios.

Apesar disso, o Banco de Portugal afirma que “a contratação simultânea de crédito habitação e de crédito pessoal, em montante suscetível de ser potencialmente utilizado com a mesma finalidade, tem reduzida materialidade, seja na mesma instituição de crédito, seja recorrendo a instituições de crédito diferentes, tendo em conta os dados recolhidos até à data (cerca de 1% do montante total em 2022)”, e alerta que, em relação aos casos identificados, “foram implementadas novas medidas para corrigir a situação”.

No relatório recente de acompanhamento das medidas macroprudenciais sobre novos créditos aos consumidores publicado em março de 2023, foi destacado que cerca de 91% do montante concedido em novos créditos habitação e consumo foram para mutuários com um rácio DSTI inferior ou igual a 50%, em conformidade com a recomendação do BdP. Apenas 6% foram concedidos com rácio DSTI entre 50% e 60% e 3% acima de 60%, ambos abaixo dos limites permitidos.

Fonte: Idealista

27-04-2023